Rubrik: Maklerrecht

Erfolg durch Alleinauftrag

Wer ein Grundstück verkaufen oder Wohnungen vermieten möchte, tut dies regelmäßig nicht selbst,
sondern wendet sich an einen Haus- und Grundstücksmakler.
Der Hamburger Rechtsanwalt und Justitiar des Ring Deutscher Makler, (RDM) Landesverband Hamburg,
empfiehlt in diesem Fall die Erteilung eines sogenannten Alleinauftrages und erläuterte hier die
Vorteile und Risiken.

Der „normale“ Maklerauftrag, der bereits dadurch zustande kommt, daß ein Kunde einen Makler bittet,
seine Immobilie zu vermarkten, verpflichtet den Makler nicht etwa, für seinen Kunden auch tätig zu werden.
Wenn dem Makler also die Vermarktung zu schwierig oder zu aufwendig erscheint,
kann er ohne weiteres die Hände in den Schoß legen oder auf den Auftrag ganz verzichten,
der Kunde hätte dann das Nachsehen.
Jedenfalls kann der Kunde den Makler in diesem Falle nicht zum Tätigwerden zwingen.

Der Alleinauftrag hat dagegen den Vorteil, daß er den Makler verpflichtet, alles zu unternehmen,
um mit vollem Einsatz das in Auftrag gegebene Objekt zu verkaufen oder zu vermieten.
Tut er dies nicht, ist die Rechtsfolge, daß der Vertrag fristlos kündbar ist!
Zwar bindet sich der Kunde bei Erteilung eines Alleinauftrages eng an nur einen Makler.
Deshalb werden Alleinaufträge befristet, im Regelfall auf die Dauer von etwa 4 bis 6 Monate.
Diese von der Rechtsprechung entwickelte Auftragssituation veranlaßt den Makler, Zeit und Mühe zu investieren,
um das Objekt zu vermarkten, sein wirtschaftliches Interesse, das Geschäft nun tatsächlich auch zu machen,
ist bei einem Alleinauftrag einfach größer als bei einem allgemeinen Auftrag.
Allerdings hat auch der Kunde Verpflichtungen:
Er darf während der Laufzeit des Vertrages keine anderen Makler beauftragen,
da er sonst schadensersatzpflichtig werden kann, z.B. in Höhe der eventuell entgangenen Provision.
Wichtig ist, daß bei einem allgemeinen wie auch bei einem Alleinauftrag das Selbstverkaufs- bzw.
Selbstvermietungsrecht des Kunden unberührt bleibt.
Anders ist die Rechtslage allerdings beim sogenannten „qualifizierten Alleinauftrag“.
Dieser verpflichtet den Kunden – regelmäßig im Rahmen eines schriftlichen Auftrages –, alle Direktinteressenten,
die sich bei ihm und nicht beim Makler melden, an den Makler zu verweisen und den allein beauftragten Makler zu
Verkaufs- oder Vermietungsverhandlungen hinzuzuziehen.
Tut er dies nicht, kann er sich schadensersatzpflichtig machen in Höhe der im Verkaufs- oder Vermietungsfalle
anfallenden Provision, dies aber nur dann, wenn eine solche Vereinbarung individuell ausgehandelt wurde.
Übrigens nützt ein qualifizierter Alleinauftrag beiden Parteien:
Der Makler hat gute Chancen zum Erfolg zu kommen und wird deshalb alle dafür
erforderlichen Anstrengungen unternehmen.
Bei den geschilderten Vertragsformen gilt das Erfolgsprinzip, d.h. eine Courtage wird nur dann fällig,
wenn ein Kauf- oder Mietvertrag wirksam abgeschlossen wird.
Führt die Tätigkeit des Maklers nicht zum Erfolg, bekommt er die ihm entstandenen
Kosten und Auslagen nur dann ersetzt, wenn er dies ausdrücklich mit dem Kunden vereinbart hat,
das regelt § 652 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Der Kunde sollte in diesem Falle die Kosten bei Auftragserteilung begrenzt nach oben festlegen,
er ist dann vor Überraschungen sicher.

Risiken ohne Makleralleinauftrag

Werden, wie es bei Allgemeinaufträgen immer noch geschieht, verschiedene Makler parallel beauftragt,
riskiere der mögliche Käufer, am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen zu müssen.
Zudem bestehe die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie "zu Tode angeboten" werde.
So sei immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der gleichen Zeitung
mehrfach inseriert werde – teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen.
Dies lasse weder das Objekt selbst, noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders
vertrauenswürdig erscheinen.

Allgemein gilt:
Wer einen Makler beauftragt, sollte darauf achten, daß Seriosität und Fachkompetenz vorhanden
und er darüber hinaus im Markt aktiv und erfolgreich tätig ist.

Aus:Welt am Sonntag

Autor: Dr. Peter Breiholdt veröffentlicht am 30.09.2004